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テクノロジー
東宝ホームのテクノロジーを、「断熱・省エネ・快適」「構造・耐震・制震」「健康・安心・保証」の3つに分けてご説明いたします。
健康・安心・保証目次 |
安心して、健康に快適に、末永くお住いいただくこと。
それが「家が財産」になっていくことだと、私たちは考えます。
長期優良住宅
東宝ホームの戸建て住宅は国土交通省認定の長期優良住宅です。
※都市計画道路内に建築地があった場合など、法律や規定等で長期優良住宅認定が受けられない場合は除く。
お客様に30年、50年先、子孫の世代にもお引き渡し時と同じ安心感と快適さを感じ続けていただきたい。「東宝ホームを選んで良かった」と思える家であって欲しいと考えています。つまり、誰が住んでも快適で、安全で、安心できる家であり、長持ちする家であり、子や孫の代まで住み続けることができる家をつくることを目指してします。その中の一つの方法として全棟長期優良住宅の認定を受けるようにしています。（法律や規制などで認定を得られない場合もあります）
現行の法律では「長期優良住宅」で建てなければならないという法律はありませんので住宅を建てられる方には当然、「長期優良住宅」にしなければならない義務もありません。 しかし、お客様が大きな決断して建てられる住宅がその資産価値を保ちながら子や孫の世代まで住み続けられる快適で安心、安全に住むことができ、また入居後のメンテナンスも長期間受けられるような住宅をお客様にお届けすることが東宝ホームの責任と考えまして2012年から全棟に「長期優良住宅」を標準採用しました。
「長期優良住宅」とは
長期優良住宅認定制度は、劣化対策，耐震性，可変性，省エネルギー性などの点で，長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅で、住宅の建築・維持保全に関する計画を「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき良好な状態で使用するための措置が講じられ優良認定するものです。平成２１年６月より新築を対象とした認定が開始され、平成２８年４月より既存住宅の増築・改築を対象とした認定も開始されました。
（出展）「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の長期優良受託民定制度の概要について参照
どうして、長期優良住宅制度ができたのか？
長期優良住宅制度の導入の背景は当時（平成２１年以前）の日本の住宅の寿命は他の国と比べてかなり短く住宅ローンが終わったら資産価値がなくなっていると言われていました。また、耐用年数も短いため親の世代で家を建てても子世代でまた、建て替えをしなければならない状態がこれまでの実情でした。
そこで国は「長期優良住宅」の制度をつくることで子や孫の世代まで住むことができ、資産価値も維持できる住宅の建設を目指したのです。
この制度で住宅の長寿命化が進めば子や孫の世代が「良いものを長く使い豊かな暮らしをする」するための住宅が増えていくことを目指してます。
日本：総務省「平成20年、平成25年住宅・土地統計調査」（データ：2008年、2013年）
アメリカ：U.S.Census Bureau「American Housing Survey 2003、2009」（データ：2003年、2009年）
イギリス：Communities and Local Government「2001/02 , 2007/08 Survey of English Housing 」（データ：2001年、2007年）より国土交通省推計
「長期優良住宅」（一戸建て）の認定条件と東宝ホームの家
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①劣化対策 劣化対策等級3 ・数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。 ②維持保全計画 維持管理対策等級3 ・建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されている。 ③住戸面積 ・良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。 ④居住環境 ・良好な景観の形成そのほかの地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。 |
⑤省エネルギー性 断熱等性能等級5、 ・2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会実現に向けて住宅の省エネルギー性能の向上を目指し、2022年10月より長期優良住宅の条件となった。 ⑥耐震性 耐震等級3 ・2022年10月より長期優良住宅のの壁量基準については、現行の住宅性能表示制度の耐震等級３となった。 ⑦維持管理・更新の容易性 ・構造躯体に比べて耐用年数が短い設備配管について、維持管理（点検・清掃・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。 |
2022年10月より 長期優良住宅制度の基準が見直されて新基準が施工されました。省エネ性能にかかる認定基準はＺＥＨ水準に引き上げられ下記のようになりました。
長期優良住宅であるということは、ＺＥＨ基準をを満たしていること。
⑤省エネルギー性
・断熱等性能等級５ UA値≦0.60 W/㎡K
（外皮平均熱貫流率）
・一次エネルギー消費量等級６ BEI≦0.8
（省エネ基準△20％）
一次エネルギー消費性能：BEI
BEI =
設計一次エネルギー消費量※２
標準一次エネルギー消費量※２
⑥耐震性
耐震等級３
長期優良住宅基準と東宝ホーム標準仕様
※都市計画道路内に建築地があった場合など、法律や規定等で長期優良住宅認定が受けられない場合は除く。
| 認定項目 | 長期優良住宅(住宅性能表示等級) | 東宝ホーム標準仕様 | ||
|---|---|---|---|---|
| 耐久性 | 劣化対策等級3 | 数世代にわたり構造躯体が使用できる | 劣化対策等級3 |
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| 耐震性 | 耐震等級3 | 極めて稀に発生する地震に対し、継続利用の為の改修の容易化を図る為、損傷レベルの提言を図ること | 耐震等級3 |
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| 維持管理・更新の容易性 | 維持管理対策等級3 | 構造躯体に比べて耐用年数が短い設備配管について、維持管理(点検・清掃・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること | 維持管理対策等級3 |
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| 省エネルギー性 | 断熱等級5 一次エネルギー消費量等級6 |
ZEH基準の必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること | 断熱等級6 一次エネルギー消費量等級6 |
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2022年10月より耐震性の基準も改正
①品確法(壁量計算)にて耐震検討
壁量・・・耐震等級3基準達成が必要
※太陽光を載せる場合は「重い屋根」として計算
②太陽光等の荷重を考慮した許容応力度計算にて検討
耐震等級2・3いずれも取得可能
⇒①・③のいずれかの計算方法で取得
| 方法/耐震 | 等級1 | 等級2 | 等級3 |
|---|---|---|---|
| 壁量計算 | × | ~9/30迄〇 | 〇 |
| 許容応力度計算 | × | 〇 | 〇 |
長期優良住宅の耐震要件では、『住宅性能表示制度（壁量計算）』もしくは『許容応力度計算』で耐震等級2以上を取得する必要があるのですが、2022年10月以降、前者の計算方法で取得する場合は「耐震等級3」を取得する必要があります。
「長期優良住宅」の6つのメリット
①省エネ性
2012年制定の改正省エネ基準をクリアしています。
②メンテナンス性
長寿社会ではメンテナンスが大切。
長期優良住宅は構造体、雨水の侵入、給排水の設備の点検が、10年以内で維持保全期間30年を義務付けられています。
③税金の優遇措置
【住宅ローン控除】
住宅ローン控除とは、年末ローン残高の0.7％が所得税から13年間控除される制度です。
※入居期限：令和4年（2022年）12月31日まで
一般の住宅と長期優良住宅の最大控除額(2022年度)
| 売主 | 住宅の種類 | 控除対象借入限度額 | 控除期間 | 所得税の最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 不動産会社等の消費税課税事業者 | 一般住宅 | 3,000万円 | 13年 | 273万円 |
| 長期優良住宅 | 5,000万円 | 13年 | 455万円 |
【登録免許税が軽減】
長期優良住宅では、登録免許税が軽減されるというメリットがあります。
※時限措置：令和6年（2024年）3月31日まで
一定の要件を満たす住宅の建物登録免許税の税率
| 売主 | 住宅の種類 | 控除対象借入限度額 |
|---|---|---|
| 一般住宅 | 0.15％ | 0.3％ |
| 長期優良住宅 | 0.1％ | 戸建て：0.2% マンション：0.1% |
※保存登記とは、新築住宅のように初めて建てる建物を登記すること
※移転登記とは、中古住宅の販売などで所有権が移転する時におこなう登記のこと
【不動産取得税が軽減】
長期優良住宅では、不動産取得税が軽減されます。
※時限措置：令和6年(2024年）3月31日まで
※不動産取得税とは、不動産を新たに取得した時にかかる税金のことです。
| 通常 | 令和6年(2024年)3月31日までの時限措置 |
|---|---|
| 税率 | 税率 |
| 4％ | 3％ |
新築住宅で床面積（５０㎡以上２４０㎡以下）の場合は不動産取得税の課税標準額が減額される
一般住宅と長期優良住宅の不動産取得税の控除
| 住宅の種類 | 控除額 |
|---|---|
| 一般の住宅 | 1,200万円 |
| 長期優良住宅 | 1,300万円 |
【住宅取得等の資金贈与の非課税限度額が大きくなる】
長期優良住宅では、住宅取得等資金贈与の非課税限度額が大きくなります。
※適用期間：令和5年（2023年）12月31日まで
住宅取得等資金贈与の非課税限度額
| 贈与期間 | 一般住宅 | 長期優良住宅 |
|---|---|---|
| 2022年1月1日~2023年12月31日 | 500万 | 1,000万 |
※住宅取得等資金贈与の非課税特例とは、住宅取得のための贈与であれば一定額まで受贈者
（親からお金をもらう子供など）の贈与税を課さない制度のことです。
【固定資産税の減額措置の適用期間の延長】
長期優良住宅では、固定資産税の減額措置の適用期間が延長されます。
一定の要件を満たす新築住宅では、建物の固定資産税が一定の期間2分の1になる措置がある。
※時限措置：令和6年（2024年）3月31日まで
固定資産税の軽減措置を受けられる新築住宅の要件
・住宅として使用する部分の床面積が全体の床面積の2分の1以上であること
・居住用部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
固定資産税の減額措置適用期間
| 住宅の種類 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|
| 一般住宅 | 3年間 | 5年間 |
| 長期優良住宅 | 5年間 | 7年間 |
④その他補助金：地域型住宅グリーン化事業（長寿命型）
地域型住宅グリーン化事業とは、国土交通省の採択を受けたグループ（工務店などの集団のこと）が建てる省エネルギー性や耐久性等に優れた黙想住宅に対して補助金が交付される制度です。
※東宝ホームは本事業グループに所属しておらず、お取り扱い出来かねます。
⑤住宅ローンの金利が安くなる
【フラット３５】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期にわたるライフプランが立てやすくなります。
【フラット35S】(ZEH) 借り入れ金利を当初5年間、年利0.5％引き下げ。借り入れ金利を6〜10年目まで、年利0.5%引き下げ
【フラット35S】＜金利Aプラン＞借り入れ金利を当初10年間、年利0.25%引き下げ
【フラット35S】＜金利Bプラン＞借り入れ金利を当初5年間、年利0.25%引き下げ
他にもフラット20やフラット50など多くの種類があります。
詳しくは住宅金融支援機構ホームページをご覧ください。
ご不明な点は当社展示場、事務所等にお問合せください。
⑥地震保険が安くなる
損害保険料率算出機構によると、2020年度に契約された火災保険のうち、地震保険も契約した割合（付帯率）は68.3%です。概ね3分の2の契約で火災保険に地震保険も付帯しています。 長期優良住宅の認定基準の中に、耐震性の要件があります。2022年10月より長期優良住宅の耐震基準は耐震等級３、もしくは耐震等級２については許容応力度計算が条件になりました。 耐震等級に対して地震保険の割引率が決まっています。
耐震等級2：30%
耐震等級3：50%
免震建築物 ⇒ 50%
「長期優良住宅」の将来的な価値
各年度の認定戸数と認定累計戸数
出展：国土交通省発表資料より
一戸建て住宅の
長期優良住宅の普及率（令和2年）
出展：2016年実績 国土交通省長期優良住宅ページより作成
長期優良住宅はまだまだ少数。でもその将来価値は大きい。
戸建て住宅での普及はまだまだで、約25％程度しか普及していないのが現状です。
長期優良住宅はそもそも、耐震性や省エネルギー性などさまざまな面で性能が高いことが証明された住宅であり、また住んでからも定期的な点検など性能を維持・保全することが義務付けられています。一般のなんの認定書もない住宅と比べて資産価値の面でも高く評価されることが多いと考えられますので長期優良住宅のようにしっかりした住まいであれば、中古で買っても安心だと考える人もいると考えられます。
今後、中古市場にそのような住宅を求める人が増えていけばその価値が出てくることになると思いますし、皆様も自分で判定できる基準を持つことが自分の為になり、将来に財産作ることにつながる住宅づくりになっていくと思います。
健康・安心・保証目次 |
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