土地情報を見ていると「要セットバック」「2項道路に接する」といった注意事項を見かけたことがありませんか。
土地選びでは、土地の広さや周囲の雰囲気が気になりますが、面している道路の状況も重要です。

今回の記事では、2項道路とはなにか？2項道路に接している場合の対処法と、2項道路に接する土地や住宅を購入する際の注意点を徹底解説します。

 

2項道路と基礎知識

2項道路に接する土地や住宅を購入する場合は、接道義務を満たすためセットバックしないといけません。
どういう意味なのか、順を追って解説します。

家を建てるには「接道義務」がある

まず、家を建てるには、接道義務があります。
家は「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していなければならない」という決まりです。
道を広くとると、緊急車両の通行や風通しや日差しの確保ができ、災害時には避難経路として道路を使えるので、人々は安心して暮らせます。

2項道路とは？

さて、建築基準法上で、幅員1.8～4m未満の道路を「2項道路」といいます。
家を建てるには、幅員4m以上の道に接していないといけないはずなのに、4m未満の道にも多く家が建っているのはなぜでしょうか。

この理由は、接道義務が定められた建築基準法施工時にさかのぼります。
すでに建っている家を動かしてまで道を広くすることはできなかったので、特定行政庁が指定した道路は、4m以上でなくても建築基準法上の道路とみなすことになったのです。
このため、2項道路は「みなし道路」とも呼ばれます。

ただし、あくまでも例外的に認められていただけ。
これから家を建てる場合には、幅員を4m以上にして現行の接道義務を果たさないといけません。

接道義務を満たすための「セットバック」とは？

2項道路に面している土地に新しく家を建てる場合や再建築する場合、接道義務を満たす必要があります。
つまり、家の前の道が4m以上になるように、敷地を後退させる必要があるのです。

これを「セットバック」と呼びます。
画像でいうと、道路の中心から2mになるように敷地後退したところが、セットバック部分です。

また、道路向こうが川やがけの場合は、道路中心線からではなく道路自体が4m以上になるようにセットバックする必要がありますので、ご注意ください。

 

セットバックのよくある疑問

セットバックした部分の土地の扱いはどうなるのか、疑問と注意点を解説します。

セットバックした部分は道路になる

セットバックした部分は、建物を建てたり駐車場にしたりすることはできません。
自分の土地のように使いたくもなりますが、セットバックした部分は道路として扱われます。
プランターや三角コーンなどを置いて、人や車が通りにくくすることもやめましょう。

損をした気分に感じる方もいるかもしれませんが、「広い道に面した土地」になったという資産価値の観点から見ると、メリットと言えるかもしれません。

セットバックした部分の管理や税金は？

セットバックした部分の管理は、自治体によって下記のような対応をとります。

・所有権は自分のまま私道になるケース
・自治体に寄付するケース

ただし、所有権があっても、自由にはできない土地との認識が必要です。
寄付を受け付けない自治体もあるので、お住まいの自治体に問い合わせることをおすすめします。

セットバックにまつわる測量や所有権移転登記、塀や樹木の撤去費用に対する補助金を出している自治体もありますので、土地購入前に自治体の建築課などに確認しましょう。
セットバック部分の固定資産税や都市計画税の負担についても、自治体によって異なりますのであわせて確認しましょう。

 

購入を検討している土地が2項道路に接しているかどうか調べるには？

購入したいと思う土地に面する道が狭い場合、道路が建築基準法上の道路（2項道路）かどうか、土地が道路に2m以上接しているか調べます。
そもそも、2項道路である場合、不動産業者が購入希望者に告知する義務があるので、状況を詳しく聞いて確認しておきましょう。

自分で調べる場合は、自治体の建築課や建築指導係に行き、道路に関する図面を閲覧・確認します。
自治体によっては、インターネットから道路の情報の取得も可能です。

 

2項道路に接する土地で家を建てる際の注意点

2項道路に接していても、セットバックという対処法で家を建てられますが、注意点があります。

セットバック済みの土地は現地で確認

すでにセットバック済みの土地だと説明を受けた場合でも、現地にいって確認しましょう。
セットバック部分が足りないとなれば、トラブルの原因となってしまうからです。

セットバック済みの場合、道路中心線やセットバック済みの敷地境界線に目印がつけられていることがあります。
測量や工事がおこなわれたときの状況を確認し、慎重に確認をおこないましょう。

建物が今より小さくなる可能性も

住宅を建てる土地には「建ぺい率」や「容積率」が定められています。「この区域はこのくらいの大きさや高さの家を建てていいですよ」という基準です。

すでにある家を建て直す場合や、土地付き中古住宅を買って建て直す場合、現在建っているものより家が小さくなる可能性があります。
セットバックされた部分を、建ぺい率や容積率の計算には入れられないからです。

セットバック部分を除いた土地の面積で計算して、新しい家を建てましょう。

 

土地購入前に接道義務とセットバックを確認しよう！

2項道路のような狭い道でも、セットバックという対処法で建てられる可能性がありますので、家づくりを諦めないでくださいね。
住宅を建てるには、接道義務や建ぺい率・容積率などさまざまな決まりがありますので、土地探しは慎重にすすめましょう。
ぜひ住まいの専門家と一緒に探すことをおすすめします。

東宝ホームは、地域密着の情報網で土地探しからお手伝いできます。
接道義務やセットバックについて不安がありましたら、ぜひお声がけくださいませ。

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