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東宝ホームの家づくりやお役立ち情報をご紹介します。
「戸建て住宅が古くなってきたのでどうにかしたい」
「実家を継いだのでライフスタイルに合う間取りや設備にしたい」
そんなときに検討されるのが建て替えです。
リフォームとどちらにするか、迷っている方も多いのではないでしょうか。
家の状態や予算によって、建て替えが適したケースもあれば、
建て替えができないケースもあるので注意が必要です。
そこで今回は、戸建て住宅の建て替えを検討するときに知っておきたいメリットや注意点について、わかりやすく解説していきます。
建て替えとは、現在の家を完全に解体し、同じ敷地内に新しい建物を建設することです。
既存の建物にとらわれずに、間取りや設備を一から自由にカスタマイズできます。
大がかりな工事になるため費用はかかりますが、将来のメンテナンス費用や光熱費の削減効果を考慮すると、長期的にはお得になるケースも少なくありません。
リフォームは、既存の建物の骨組みを活かしながら修繕・改修を行う方法です。
愛着のある家を残しつつ、間取り・内装・設備などを現代の暮らしに合わせて変更できます。
部分的なリフォームであれば、建て替えよりもコストを大幅に抑えることが可能です。
ただし耐震リフォームに予想以上の費用がかかるケースでは、思い切って建て替えを選んだほうが結果的に経済的になることもあります。
建て替えとリフォームはどちらも住まいを改善する手段ですが、それぞれに異なる特徴があります。
それぞれのメリット・デメリットを表で詳しく見ていきましょう。
| メリット | デメリット | |
| 建て替え | ・最新の耐震技術・断熱技術で住宅性能を向上できる
・間取りやデザインの自由度が高い ・配管・配線も含めて設備を自由に配置できる ・住み替えローンを活用できる |
・解体費用や滅失登記費用がかかる
・仮住まいと引っ越し費用が発生する ・現行法で同規模建築ができない場合もある ・工事期間が長い |
| リフォーム | ・建て替えに比べてコストや工期を抑えられる
・住みながら工事できる ・愛着のある家を残せる ・部分改修なら短期間で終わる |
・設計の自由度に制限がある
・内容によっては仮住まいと引っ越し費用が発生する ・新旧部分の経年変化に差が出る ・耐震性に不安が残る場合がある |
建て替えのメリットについて、詳しく解説します。
まず、建て替えでは基礎から一新するため、現在の建築基準法に基づく最新の耐震技術や断熱技術を導入できます。
地震などの自然災害に強く、省エネ性能の高い住まいが実現できるので、光熱費の削減効果も期待できるでしょう。
また家を一度完全に解体するため、既存の建物の制約を受けることなく間取りやデザインを自由に設計できるのも魅力。
家族構成の変化や生活スタイルの変化にも柔軟に対応可能です。
さらに、建て替えなら構造的制約なくキッチンや浴室、給湯設備、空調システムなどの住宅設備を一から最適に配置・設計できるため、快適性と利便性が大幅に向上します。
資金面では、既存住宅のローンが残っていても建て替えローンへの借り換えが可能です。
条件はあるものの、リフォームローンより金利が低かったり、長期間の借入ができたりと魅力のある商品がたくさんあります。
ここではどのような状況であれば建て替えが最適な選択となるのか、代表的なケースをご紹介しましょう。
築年数が経過して老朽化が進んでいる住宅や、1981年以前に建てられた旧耐震基準の住宅では、現在の耐震基準を満たしていないケースがほとんどです。
安全性に対する不安を根本的に解消するためには、地盤調査から基礎工事まで含めて一新できる建て替えが最も効果的でしょう。
将来的な介護を考えると、段差の多い玄関や狭いトイレ・浴室は大きな負担となります。
リフォームでは構造上の制限がありますが、建て替えならバリアフリーな間取りを一から設計できるのでおすすめです。
既存の間取りでは対応しきれない大幅な家族構成の変化にも、建て替えが適しています。
例えば「二世帯住宅にしたい」など、既存の間取りでは対応しきれない場合は、建て替えを検討しましょう。
ここでは、実際に建て替えを進める際の一般的な流れを、7段階に分けてご紹介します。
まずはインターネットや雑誌、住宅展示場などで情報収集を行い、理想に合いそうなハウスメーカーを選びましょう。
最初から1社に決めるのではなく、候補の会社を2〜3社程度に絞ることで、それぞれの特徴を比較検討できます。
インターネットや雑誌にも載ることのない、地域の情報に精通しているのが地元に密着した住宅会社です。そのような会社を選ぶことも選択肢の一つです。
続いて、選定したハウスメーカーに土地の調査を依頼して、建て替えが可能かどうかや法的な制限を確認します。
同時に、建築費・解体費・仮住まい費用などを含めた総額の予算を決定。
希望する間取りや設備について設計士と話し合いながら、具体的なプランを設計します。
各社から提案されたプランと見積もりを比較して、最終的に納得できるハウスメーカーと契約を結びます。
契約前には、工事開始日や完成予定日、最終的な金額、アフターサービスの内容などをしっかり確認することが大切です。
建築確認申請に合格した後、住宅ローンの本審査申し込みを行います。
同時に建築期間中の仮住まいとなる賃貸物件やマンスリーマンションを確保し、引っ越しを行いましょう。依頼する住宅会社によっては、仮住まいの手配や手続きも相談に乗ってくれます。
今の家を取り壊して更地にし、土地の状況によっては地盤を強くする工事を行います。
いよいよ新築工事スタート！
基礎工事から始まり、骨組み、屋根、内装工事へと順番に進みます。
工事前には、土地の神様に工事の安全を祈願する「地鎮祭」を行う場合もあります。
地鎮祭について詳しく知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
＞＞【地鎮祭は家づくりの第一歩！】準備から当日の流れ、費用などを解説
すべての工事が完了したら、施工業者と一緒に最終チェックを行います。
問題がなければ新しい家が引き渡され、新居への引っ越しが完了すれば建て替え終了です。
ここでは、住まいの建て替えで最も気になる費用について解説していきましょう。
建て替えの費用には、大きく分けて「解体工事費用・建築工事費用・諸費用」と3つの項目があります。
諸費用は、建て替え総額の約5〜10%程度が相場です。
ちなみに国土交通省が実施した「令和5年度住宅市場動向調査」によると、建て替えにかかった費用の全国平均は5,745万円となっています。
ただ解体工事費用は、建物の構造・広さ・接している道路の幅などによって変わります。
建築工事費用も、間取りや広さ、設備のグレードによって大きく変動するので、あくまでも参考程度にお考えくださいね。
建て替えには建築基準法なども関わってくるので、注意点についても確認しておきましょう。
まず建築基準法には「接道義務」という重要なルールがあります。
原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接した土地」でなければ、新たな建物を建築することはできません。
1950年以前に建てられた家の場合、この基準を満たしていない「再建築不可物件」の可能性があり、建て替えできない可能性があるので注意が必要です。
ただ、接道義務を満たしていないからといって、すぐに建て替えをあきらめる必要はありません。
セットバックによる敷地後退や隣地の一部購入などにより、建て替えが可能になるケースも多くあります。
不動産に強いハウスメーカーに相談することで、最適な解決策を見つけられるでしょう。
また「市街化調整区域内」の物件では、自治体に建築許可を得る必要があります。
自治体によってルールが違うので、その地域の情報に詳しいハウスメーカーに相談しましょう。
建て替えは理想の住まいを実現する絶好のチャンスである一方で、計画や準備が不十分だと予期せぬ後悔やトラブルを招くこともあります。
最後に、建て替えでよくある後悔例と、それぞれに対する対策をご紹介しましょう。
建て替えでは、建築費以外にも解体費、地盤改良費、外構工事費、仮住まいの家賃や引越し費用など、見落としがちな出費が積み重なります。
オプションや設備のグレードアップを追加すると、当初の見積もりから大幅にずれてしまうケースも珍しくありません。
| 【対策】 初期段階から、建て替えにかかる総額を意識しましょう。 建築費以外の諸費用も含めた資金計画を立てることが重要です。 |
建て替えで延床面積が増加したり住宅性能がグレードアップしたりすることで、固定資産税が以前より高額になるケースがあります。
「家が新しくなったから税金が上がる」という認識がないまま入居し、最初の納税通知を見て驚く方も少なくありません。
| 【対策】 建て替えの際は「長期優良住宅」を選ぶのもおすすめです。 長期優良住宅の認定を受けることで、固定資産税が2分の1に軽減される期間が一般住宅より2年間延長されます。 |
長期優良住宅については、こちらの記事で詳しく解説しています。
＞＞長期優良住宅のメリットは？建てるともらえる補助金・減税制度を解説
既存住宅のローンが残っている状態で建て替えローンを組むことで、一時的に2つのローンを並行して返済する状況になる場合も。
建て替え完了まで両方のローンを支払う期間が発生し、家計に大きな負担となります。
| 【対策】 今のローンと新しいローンをまとめて1つにする「住み替えローン」や、夫婦それぞれがローンを組む「ペアローン」、親から子へ返済を引き継ぐ「リレーローン」などを検討しましょう。 |
実家の建て替えでは相続問題が絡みやすく、兄弟や親族との話し合いが不十分だとトラブルに発展することがあります。
思い込みや期待は、家族関係をこじらせる原因となりかねないので注意が必要です。
| 【対策】 個人的な思い込みで進めず、事前に家族全体で話し合い、全員の合意を得てから着手しましょう。 財産分与や相続については、専門家に相談することをおすすめします。 |
建て替えは、ご家族の理想の暮らしを実現できる最高のチャンスです。
間取りや最新性能にこだわった夢のマイホームを手に入れることができ、建物の耐久性や断熱性も大幅にアップします。
「実家の建て替えってできるのかな？」「費用はどのくらい？」
そんな疑問をお持ちの方は、ぜひ東宝ホームにご相談ください。
東宝ホームは福岡、佐賀、熊本、広島を中心とした地域密着のハウスメーカーです。
自社に不動産部門があるからこそ、土地の問題から資金計画まで、建て替えのすべてをワンストップでサポートできます。
建て替えかリフォームかで迷っている方も大歓迎！
あなたのご家族にとって最善の選択を一緒に見つけましょう。
東宝ホームの家づくりが気になる方は、下記よりご予約の上、お近くのモデルハウス・展示場にお気軽にご来場ください。
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2025.07.23 15:00 
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