市街化調整区域とは？メリット・デメリットや家づくりの注意点をわかりやすく解説

土地探しから家づくりが始まり、ようやく理想の土地に出会えたと思ったら、その土地が「市街化調整区域」に指定されていた……。
そんなとき、「本当に家を建てられるの？」「普通の土地と何が違うの？」と不安になる方も多いのではないでしょうか。

今回は、市街化調整区域の基本から、家づくりの注意点、メリット・デメリットまでをわかりやすく解説します。
土地選びで迷っている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

市街化調整区域とは？市街化区域との違い

土地には、「都市計画法」という法律に基づいた区分があります。
その代表的なものが「市街化区域」と「市街化調整区域」です。

市街化区域

これから積極的に建物を建て、都市として発展させていくエリア。
すでに住宅や商業施設が集まっている地域も含まれます。

市街化調整区域

市街地が無秩序に広がらないように、開発を抑えるエリア。
原則として新たな建築は制限されており、家を建てる場合は自治体の許可が必要になります。

名前は似ていますが、「発展させる区域」か「発展を抑える区域」かという点で、役割は大きく異なります。

市街化調整区域の主な特徴

家づくりを検討するうえで知っておきたい、市街化調整区域の代表的な特徴を紹介します。

1.土地価格が比較的安い

建築制限があり、将来的な開発も限定的なため、需要は市街化区域より少なめです。
その結果、土地価格が抑えられている傾向があります。

「同じエリアなのに価格が安い」と感じたら、市街化調整区域である可能性も考えましょう。

2.建築には原則として許可が必要

市街化調整区域では、土地を所有していても自由に家を建てることはできません。
新築や建て替え、増改築の際には自治体へ申請し、許可を得る必要があります。

許可基準は自治体ごとに異なるため、購入前に必ず確認しましょう。

3.インフラ整備が十分でない場合がある

市街化調整区域では、上下水道やガスなどのインフラが整っていない場合もあります。
その場合、引き込み工事や浄化槽設置などの追加費用が発生します。

「土地は安かったけれど、総額では想定より高くなった」ということもあるため注意が必要です。

市街化調整区域かどうかの調べ方

気になる土地が市街化調整区域かどうかは、次の方法で確認できます。

・自治体のホームページの「都市計画図」
・不動産会社や、役所の都市計画課への問い合わせ

最近は、住所や地番を入力するだけで確認できる自治体も増えています。

もし市街化調整区域と分かった場合は、早めに工務店や建築会社に相談しましょう。
購入後に「希望の家が建てられなかった」という事態を防ぐことが大切です。

市街化調整区域で家を建てる際の注意点

市街化調整区域に住宅を建てる場合は、事前に確認しておきたいポイントがあります。

1.住宅ローンが利用しにくい場合がある

住宅ローンは、土地や建物を担保にして借りる仕組みです。
市街化調整区域の土地は評価額が低く見積もられることがあり、希望額を借りられないケースもあります。

土地契約前に金融機関へ相談し、ローンの利用可否や借入可能額を確認しておくと安心です。

2.土地の「地目」を確認する

土地には「地目（ちもく）」という分類があります。
一般的に、住宅建築の対象になりやすい地目は以下の通りです。

・宅地
・山林
・原野
・雑種地

ただし、地目が「山林」の場合は「農林漁業を営む方の居住用」などの条件がつくことも。
許可の可否は自治体判断となるため、必ず確認しましょう。

「市街化調整区域」に家を建てるメリット・デメリット

ここでは、家づくりを検討する際に知っておきたい、「市街化調整区域」のメリット・デメリットについて整理してみましょう。

メリット

市街化調整区域に家を建てるメリットは、主に次の4つです。

・土地価格を抑えやすい
・広い敷地を確保しやすい
・自然が豊かで静かな住環境
・固定資産税が比較的低くなる可能性

市街化調整区域は評価額が低い傾向があるため、税負担も抑えられる可能性があります。
「広い庭がほしい」「のびのび暮らしたい」という方には魅力的な選択肢ですよ。

デメリット

一方で、次の点には注意が必要です。

・原則として自由に新築・建て替えができない
・インフラ整備費がかかる可能性がある
・住宅ローンが利用しにくい場合がある
・将来売却しにくい可能性がある

特に「将来的に売る可能性があるかどうか」は、ライフプランと合わせて考えておきたいポイントです。

分譲地という選択肢も

市街化調整区域でも、不動産会社が開発許可を取得した「分譲地」であれば、購入者が住宅を建てられる状態になっています。

建築できるのは主に低層の一戸建て住宅ですが、価格を抑えて家づくりができる可能性大！
条件が合えば、有力な選択肢になるでしょう。

東宝ホームで取り扱う市街化調整区域の分譲地情報

2026年2月現在、東宝ホームでは、市街化調整区域で以下の分譲地を販売しています。

福岡県糸島市｜サニーガーデン糸島泊

サニーガーデン糸島泊は、九州大学伊都キャンパスに近い全130区画の大型分譲地です。
現在は第1期分譲中で、2区画中1区画がご案内可能となっています。

＞＞詳しい物件情報はこちらから

広島県東広島市｜サニーガーデン八本松街米満

サニーガーデン八本松町米満は、JR寺家駅から車で約6分の場所にある全6区画の分譲地です。
自然豊かな環境の中、小学校やスーパーも徒歩圏内にある人気エリア。
既に1区画は成約済みとなっており、現在5区画をご案内可能です。

＞＞詳しい物件情報はこちらから

市街化調整区域への建築も東宝ホームにご相談ください

市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぐために建築を制限している土地のこと。
「制限が多い」と聞くと敬遠しがちですが、「広い土地を確保したい」「自然の多い環境で暮らしたい」という方にとっては、魅力的な選択肢です。

重要なのは、「建築許可の可否」「インフラ状況」「住宅ローンの可否」「将来の資産価値」を事前に確認すること。
不安な点は、不動産会社や建築会社、自治体窓口に早めに相談しましょう。

東宝ホームでは、市街化調整区域についてもスタッフが丁寧に解説します。
話を聞いてみたい方は、ぜひお近くの展示場・モデルハウスへご来場ください。

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