住宅の「耐用年数」という言葉をご存じでしょうか。
東京都主税局によれば、耐用年数とは「通常の効用持続年数」のことで、木造やRC造など建物の構造によっても変わります。

今回は、木造住宅の耐用年数について解説します。
耐用年数と実際の寿命が異なる理由や、日本の住宅寿命はなぜ短いのか。そして木造住宅の寿命を伸ばすために大切なメンテナンスについて、詳しく見ていきましょう。

 

木造住宅の「法定耐用年数」は22年

耐用年数は正式には「法定耐用年数」のことで、固定資産の減価償却費を算出するために定められた、計算用の年数です。
減価償却とは、正確な固定資産額を算出するために必要な、会計項目の1つ。
住宅や車・高価な機械設備など、長期間にわたって使用し経年劣化で価値が変わっていくものに対して、購入時の費用を耐用年数に応じて分割計上するための項目です。

木造住宅の法定耐用年数は、22年。
たとえば建物価格3,000万円の木造アパートを賃貸経営している場合、3,000万円の減価償却資産を22年で分割し、毎年経費として計上します。
木造住宅の税制上の価値は22年をかけて徐々に下がり、やがて0になりますが、これはあくまで計算上の数値です。
木造住宅の耐用年数が22年だからといって、それ以上経過した住宅に住めないわけではありませんので、覚えておきましょう。

 

木造住宅の耐用年数と実際の寿命が異なる理由

木造住宅の耐用年数と実際の寿命が異なる理由には、以下の2点があげられます。

・現在の法定耐用年数が定められてから、25年以上経過している
・建築材料や技術が、日々進歩している

法定耐用年数がはじめに定められたのは、昭和26年。
昭和40年には「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」が出され、当初の内容が改正されています。
その後、1998年に大規模な税制改正が行われ、木造住宅の法定耐用年数は現在の「22年」に定められました。

しかし木造住宅の寿命は、質のよい住宅に長く住み続けようとする意識の変化もあり、法定耐用年数を大きく上回っているのが現状です。
この流れを受け、国土交通省は「長期優良住宅であれば100年超の耐用年数とすることを許容する」と発表しました。

法定耐用年数とは、あくまで税制上必要な減価償却費を計算するために定められたもので、実際の住宅寿命とは異なります。
さらに現在の法定耐用年数が定められてから25年以上が経過しており、建築材料や技術も日々進歩しているのが現状です。

法定耐用年数は税制上必要なものですが、22年という年数に縛られすぎず、住宅そのものの性能や寿命を重視するのがよいでしょう。

 

日本の住宅寿命はなぜ短いのか

日本の住宅は、欧米の住宅よりも実際に利用される期間が短いといわれています。
国土交通省が監修し、財団法人 ベターリビングが発行した「長持ち住宅の手引き」では、住宅が築後何年で取り壊されたかをあらわす平均築後経過年数を、日本・アメリカ・イギリスの3ヵ国で比較。
アメリカが約55年、イギリスが約77年なのに対し、日本は約30年と他の2ヵ国に比べ極めて短いです。

日本の住宅寿命は、なぜこれほど短いのでしょうか。
財団法人 ベターリビング発行の「長持ち住宅の手引き」を参考に、主な理由を2つ解説します。

新築住宅を希望する風潮

住宅購入の傾向として、日本は中古住宅よりも新築住宅を購入したいと考える人の割合が、全体の8割を超えています。
理由は「間取りやデザインが自由に選べるから」「すべてが新しくて気持ちがいいから」と、新築の優位性を重視する意見が多く、割合は全体の75％。

さらにあげられるのが、従来の水回りを独立させた間取りから、空間に一体感を得やすいコミュニケーション重視型の間取りが主流になったこと。
既存住宅の間取りを変更するために、リフォームではなく建て替えを選んだケースが多かったことも理由の1つです。

中古住宅の資産価値の低さ

現在の木造住宅の耐用年数は22年のため、22年を過ぎると建物部分の価値は0になります。
キッチンやお風呂などの水回りをはじめ全体的な設備の交換も必要になるため、居住できる状態ではあっても、資産価値の低さから建て替えや住み替えを選択する人も多いようです。

メンテナンスが行き届いていれば、木造住宅には80年以上居住できるともいわれています。
これまで30年前後で取り壊される住宅が多かったのは、日本の新築住宅を歓迎する傾向や、中古住宅の資産価値の低さがあげられるでしょう。

 

メンテナンスで変わる木造住宅の寿命

耐用年数の22年が過ぎても、適切なメンテナンスが施された木造住宅は建物の寿命が伸び、長く快適に住み続けられます。

特に大切なのが、外壁のコーキングや雨樋の点検。
外壁や雨樋の適切なメンテナンスを怠ると雨漏りにつながり、湿気に弱い木造住宅は構造部分に影響を及ぼすリスクがあります。
さらに外壁は直射日光のあたり具合で劣化状況も異なるため、建物全体での定期的なメンテナンスが必要です。

注文住宅の場合、多くのハウスメーカーで独自のアフターメンテナンスがあり、定期点検もメンテナンスサービスに含まれます。
日常的な掃除の範囲で、外壁の状態や雨樋の排水状況をチェックしつつ、適切なタイミングで点検を行いましょう。

 

「JWOOD工法」で叶える長く住み続けられる木造住宅

これからはただ建てるだけでなく、質のよい住宅にいかに長く住み続けるかが求められます。
木造住宅に長く住み続けるためには、適切なメンテナンスとあわせ、耐久性や断熱性・気密性といった住宅そのものの性能の高さが欠かせません。
東宝ホームでは、優れた耐久性を誇る「JWOOD工法」を建物の構造部分に採用しています。
さらにアフターメンテナンスとして「50年長期点検ホームサポートシステム」を完備。
品質に自信があるからこそ提供できる、充実した点検サービスを行っています。

木造住宅の耐用年数に縛られず、長く安心して住み続けられる住まいがご希望の方は、ぜひお近くの東宝ホームのモデルハウスや展示場にお越しください。
品質の良い住まいの住み心地のよさを、実際にご体感いただけます。